„In vielen Städten und Kommunen hat die Planung versagt.”

Ein Gespräch mit Prof. Dr. Guido Spars

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Wir würden gerne erfahren, was Sie persönlich über den Wohnungsmarkt denken und wie Ihnen die-debatte.org gefällt. Nehmen Sie hier an unserer 5-minütigen, anonymen Umfrage teil. Die Antworten werden von der Abteilung für Kommunikations- und Medienwissenschaften der TU Braunschweig in einem begleitenden Forschungsprojekt ausgewertet.

Was sind die Ursachen für Wohnungsknappheit und gestiegene Mieten in Deutschland?

Zum Einen ist die Nachfrage nach Wohnraum in den vergangenen Jahren enorm gestiegen. Das hat vor allem mit demographischen Entwicklungen und der Singularisierung der Gesellschaft zu tun: Immer mehr Single-Haushalte suchen heutzutage Wohnraum für sich. Zum anderen gibt es aber auch einen klaren Grund für die Wohnungsknappheit von Seiten des Angebots: Es gibt schlicht zu wenig Wohnungen. Wenn das Angebot gleichbleibend gering ist, aber gleichzeitig die Nachfrage steigt, dann verknappt sich der Wohnraum. Diesen Mangel bekommen wir momentan ganz besonders in Ballungszentren in Form von hohen Mieten zu spüren.

„Eine Renditeorientierung heißt nicht automatisch steigende Mieten“

Welche Rolle spielen dabei ausländische Investoren?

Nach der Finanz- und Wirtschaftskrise 2008 gab es einen absoluten Run auf deutsche Immobilien, weil sie als sichere Anlage gelten. Gleichzeitig gab es durch die geringen Zinsen wenig lukrative Alternativen für Geldanlagen. Aber schon deutlich davor, zu Beginn des neuen Jahrtausends, gab es bereits einen Trend, dass vor allem Investoren aus dem Ausland deutsche Immobilien gekauft haben. Und das insbesondere, weil sie die Preise offensichtlich als zu niedrig angesehen haben. In Deutschland war lange Zeit niemandem klar, dass der hiesige Immobilienmarkt einen so starken Nachholbedarf hatte.

Sind dadurch auch die Mietpreise so stark gestiegen?

Ausländische Investoren investierten vor allem wegen der profitablen Rendite, die sie erreichen konnten. Aber eine Renditeorientierung heißt nicht automatisch steigende Mieten. Durch eine clevere Finanzierungsstruktur konnte man mit besseren Bewirtschaftung und auch Desinvestitionsstrategien durchaus Renditen von 25 bis 30 Prozent erzielen, ohne dass die Mieten ähnlich stark steigen mussten. Natürlich haben aber Gesellschaften vielerorts die Spielräume zur Mietsteigerung – zum Beispiel aufgrund von Modernisierungen – auch ausgenutzt.

„Es gibt bereits vorhandene baureife Flächen, die von Spekulanten zurückgehalten werden, das ist höchst problematisch.“

Wie sollte man auf den angespannten Wohnungsmarkt nun reagieren?

Wir haben ein klassisches Versorgungsproblem. Darauf kann man nur reagieren, in dem man mehr Angebot schafft. Es müsste dazu vor allem viel mehr Bauland ausgewiesen werden und viel schneller Baugenehmigungen erteilt werden. Gleichzeitig braucht es Strategien, wie man die Bauzeit auch deutlich verkürzt. Dabei denke ich insbesondere an Modulbau- und Systembauweisen, damit es nicht drei Jahre, sondern nur drei Monate braucht, damit ein genehmigter Wohnungsbau bezugsfertig ist.

Warum ist überhaupt so wenig Bauland verfügbar?

Es gibt bereits vorhandene baureife Flächen, die von Spekulanten zurückgehalten werden, das ist höchst problematisch. Der zweite Aspekt betrifft aber all jene Flächen, die noch gar kein Bauland sind und erst von der öffentlichen Hand zu Bauland erklärt werden. Und hier hat die Planung in vielen Städten und Kommunen versagt. Denn über lange Zeit galt es die Innenentwicklung in Städten vor der Außenentwicklung voranzutreiben. Aber wenn es primär um Nachverdichtung – also dem Bebauen freier Flächen – geht, wird zu wenig an potentielle Flächen außerhalb der Kernstädte gedacht und bei den wenigen zur Verfügung gestellten Flächen explodieren die Bodenpreise. Das kann man momentan überall in den Ballungszentren Deutschlands gut beobachten.

Zur Person

Der Wirtschaftswissenschaftler Prof. Dr. Guido Spars ist Inhaber des Lehrstuhls „Ökonomie des Planens und Bauens” an der Bergischen Universität Wuppertal und Gründer des Instituts für Raumforschung und Immobilienwirtschaft.

Foto: Bergische Universität Wuppertal

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