Kommunen und Investoren

Wer in Deutschland aktuell auf der Suche nach einer bezahlbaren Wohnung ist, hat es schwer. Der Grund: Bezahlbare Wohnungen sind Mangelware und die Nachfrage steigt, da immer mehr Leute in die Städte ziehen.

Dabei galt der Immobilienmarkt in Deutschland lange Zeit als unproblematisch. „Die demografische Entwicklung der schrumpfenden Städte und ein genereller Bevölkerungsrückgang hat in Politik und Wissenschaft dazu geführt, dass der Wohnungsmarkt parteiübergreifend über Jahrzehnte nicht mehr als relevantes politisches Handlungsfeld angesehen wurde”, sagt Prof. Dr. Guido Spars von der Bergischen Universität Wuppertal.

Und tatsächlich führte diese Entwicklung insbesondere seit der Wiedervereinigung zu zahlreichem Leerstand – nicht nur in ostdeutschen Städten. Leerstand, der oftmals auch von kommunalen Wohnungsunternehmen getragen werden musste und sie finanziell belastete. Im damaligen Trend der allgemeinen Privatisierung wurden daher vielerorts Bestände und ganze Wohnungsgesellschaften verkauft. Und das in erheblichen Maße: In Berlin, beispielweise, wurden zwischen 1990 und 2005 von 482.000 kommunalen Wohnungen allein 209.000 Wohnungen verkauft, die Bestände auch in anderen Städten und Kommunen oftmals halbiert.

„Dass man sich von Beständen getrennt hat, hatte vor allem finanzielle Gründe, denn viele Kommunen litten schon damals unter starken Finanzierungslücken”, sagt Spars. „Aus der heutigen Sicht sind die Verkäufe eine Fehlentscheidung gewesen, aber damals ging es vorrangig darum Geld für die klammen Landeskassen zu erwirtschaften.”

Käufer der kommunalen Wohnungen waren häufig Investoren aus dem Ausland. „Sie betrachteten den deutschen Markt als deutlich unterbewertet und kauften ab 2000 verstärkt Wohnungsbestände auf”, erklärt Spars. Die Globalisierung der Kapitalmärkte machte somit auch vor deutschen Wohnungen nicht halt. Die Eigentümerstruktur in den Städten änderte sich deutlich von städtischen und kommunalen Eigentümern zu immer mehr rendite-orientierten Wohnungsunternehmen in privater Hand.

Wenige Jahre später wurde die Finanz- und Wirtschaftskrise durch das Platzen der Immobilienblase in den USA 2008 ausgelöst. Immobilien waren zu Spekulationsobjekten geworden, die Preise über Jahre gestiegen, bis sie auf einmal schlagartig kaum mehr etwas Wert waren. Auch der deutsche Immobilienmarkt stockte damals rapide; Angebot und Nachfrage nach Immobilien gingen merklich zurück. Weltweit reagierten Zentralbanken auf die Finanz- und Wirtschaftskrise mit niedrigen Zinsen, um die Wirtschaft wieder anzukurbeln und Kapital für Investitionen verfügbar zu machen.

Eine Maßnahme mit Folgen für den deutschen Immobilienmarkt: Ausländische Fonds und Gesellschaften nutzten die günstigen Bedingungen, um in den deutschen Wohnungsmarkt zu investieren. „Seit der Finanz- und Wirtschaftskrise gelten Investitionen in Immobilien gegenüber anderen Anlageoptionen als deutlich profitabler. Und Deutschland ist dazu immer noch ein attraktives Ziel für Investitionen”, wie Spars sagt. Bis heute hält diese Entwicklung auf dem deutschen Wohnungsmarkt an und Preise für Wohneigentum, Immobilien und Bauland steigen rasant. Eine Entwicklung, die nicht nur aus Mieter-Perspektive kritisch gesehen wird.

Immer wieder lassen einzelne Wissenschaftler, Institute und Banken verlauten, dass die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt in Deutschland nicht mehr verhältnismäßig sei. Einige befürchten sogar die Entstehung einer Überbewertung des deutschen Immobilienmarkts. Die Bundesbank schrieb zu Beginn des Jahres von „Preisübertreibungen in den Städten”, das Forschungs- und Beratungsinstitut Empirica spricht gar von „Blasenindikatoren, [die] weiter in Richtung Gefahrenzone zeigen”. Auch Prof. Dr. Karl-Werner Hansmann, emeritierter Wirtschaftsprofessor der Universität Hamburg, sagt: „Immobilien sind längst zu Spekulationsobjekten in Deutschland geworden. Wir erleben hierzulande gerade den Anfang einer Immobilienblase”.

Hansmann stützt sich in seiner Argumentation auf eine von ihm durchgeführte empirische Datenanalyse. Sie vergleicht Zahlen der Immobilienmärkte der USA und Spanien vor dem jeweiligen Crash mit aktuellen Zahlen aus Deutschland. Besonders eklatant: „In allen drei Ländern stiegen die Kaufpreise relativ stärker als die Mieten”, stellt Hansmann fest. Für ihn ist das eines von sechs Kriterien, die eine Immobilienblase charakterisieren.

Als weitere nennt er den hyper-exponentiellen Anstieg der Kaufpreise und das Phänomen, dass die Preise zunächst in Top-Lagen, dann erst in Metropolen und Ballungszentren steigen. Eine Immobilienblase werde zudem durch makroökonomische Faktoren wie sehr niedrige Hypothekenzinsen, sehr geringe Tilgungsraten und einem hohen Anteil an Fremdfinanzierung begünstigt. „Alle Kriterien können wir in Deutschland seit Ende 2015 als erfüllt betrachten”, sagt Hansmann. „Es wäre also höchste Zeit, dass Politik und Banken entgegensteuern und so einen großen Crash verhindern.”

Jedoch teilen nicht alle Experten seine Ansicht. Das Institut für Wirtschaft in Köln hält die Befürchtungen einer Blasenbildung sogar für unbegründet und schreibt in ihrem Gutachten: „Insgesamt ist die Gefahr einer spekulativen Blase damit als sehr gering einzustufen und auch für den Fall einer plötzlichen Zinserhöhung ist der Markt gut gerüstet.” Auch Guido Spars teilt die Sorge einer Blase nicht: „Ich sehe nicht, dass wir momentan eine generelle Überbewertung am Markt haben. Wir haben zum einen – verglichen mit anderen Immobilienmärkten – in Deutschland weiterhin einen Nachholbedarf und zum anderen sind die steigenden Preise ein normaler Vorgang bei knappen Gütern.”

Doch unabhängig davon, ob eine Blase sich bildet oder ob nur das knappe Angebot die Preise für Immobilien weiter in die Höhe treibt: Wichtig – im Sinne bezahlbarer Wohnungen – ist, dass die Politik Maßnahmen ergreift, die das Problem auf dem Wohnungsmarkt langfristig lösen. In diesem Punkt sind sich die Experten einig.